TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Ülkemizde son birkaç yıldır yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve kira artış oranlarına getirilen sınırlamalar sebebiyle gerek ev sahipleri gerek kiracılar tarafından tahliye prosedürlerine yoğun ilgi gösterilmektedir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi anlamına gelmektedir. Kiraya veren, belirtilen tarihte kiralananın tahliye edilmemesi halinde bu belge sayesinde daha etkin hukuki yollara başvurabilir. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için güncel mevzuat ve yerleşik Yargıtay kararları doğrultusunda belli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu bilgi notu kapsamında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları incelenerek her iki taraf için lehe/aleyhe noktalara dikkat çekilecektir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
- Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için en temel şart yazılı olmasıdır. Sözlü olarak yapılan taahhütler hukuken geçersiz olup sonuç doğurmamaktadır. Taahhütname, bizzat kiracı ya da vekaletname ile kiracıyı temsil yetkisine sahip kişi tarafından imzalanmalıdır.
- Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından özgür iradesi ile hiçbir baskı, tehdit ya da aldatma söz konusu olmaksızın imzalanması gerektiğinden; kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhüt mecburiyet dahilinde imzalandığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmektedir.
- Tahliye taahhüdünün geçerli olarak kabul edilmesi için kira sözleşmesinin kurulduğu ve taşınmazın fiilen teslim edildiği günden itibaren makul süre geçtikten sonra imzalanması gerekmektedir. Bu süre uygulamada en az 15 gün, tercihen 1 ay olarak kabul görmektedir.
- Taahhütnamede tahliye için net bir tarih belirlenmiş olması gerekmektedir.
- Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarından biri olmamakla birlikte, taahhütnamenin noter huzurunda imzalanması imzaya ve tarihe itiraz edilmesini olanaksız kılmaktadır.
Dikkat Edilecek Noktalar
- Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde; kiracılardan birinin tahliye taahhütnamesine imza atması yeterli değildir. Her bir kiracının taahhütnamede imzası bulunmalıdır. Aksi takdirde, kiracıların tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanamayacaktır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1999/6-965 E. 1999/975 K. 17.11.1999 T.)
- Kişinin ailesiyle birlikte hayatını sürdürdüğü aile konutunda kiracı olan eş diğer eşin rızası olmaksızın sözleşmeyi feshedemeyeceği ve tahliye taahhüdünün fesih iradesi içerdiği göz önünde bulundurulduğunda, diğer eşin rızası olmadan alınan tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2012/629 E., 2012/19408 K. 06.06.2012 T.)
Tahliye Taahhütnamesinin Düzenleme ve Tahliye Tarihinin Boş Bırakılarak İmzalanmasının Sonuçları
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile, tahliye taahhütnamesinde yer alan tarihlerin boş bırakılarak imzalanması ve sonradan doldurulması halinde taahhüdün geçerliliğini koruduğu kabul edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2009/12238E., 2010/2452 K. sayılı kararında “Öte yandan davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek boş olarak verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu hüküm altına alınmıştır.
Yine tahliye taahhütnamesinde “taşınmazın fiilen kiracısı olarak bulunduğunu” kabul eden kiracının attığı imza, imza sahibini bağlar ve bu yöndeki itiraza itibar edilmez. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/8307 E., 2023/168 K. 21.02.2023 T. Kararında; “…tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresi yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulü gerekir…” denilerek bu husus vurgulanmıştır.
Somut olayın özelliklerine göre kiracının aksi yöndeki iddiaları somut ya da yazılı delillerle ispatlanabilirse tahliye taahhütnamesinin geçersiz sayılması da mümkün olabilmektedir.
Tahliye Taahhüdünün İmzası Sırasında Tarafların Başvurabileceği Yollar
Tahliye taahhütlerinin düzenlenmesi ve geçerliliği hususunda hem kiracı hem kiraya veren tarafından dikkat edilmesi gereken noktalar bulunmaktadır.
- Kiracı Açısından: Kiracının taahhütnameyi imzalarken iradesinin serbest olduğunu ve tarih kısmının doğru bir şekilde doldurulduğunu teyit etmesi önemlidir. Tahliye taahhütnamesinin imzalanması kira ilişkisi için bir ön şart ise tahliye tarihinin olabilecek en uzak tarih olarak (3-5 yıl sonrası vb.) belirlenmesi hususu kiraya veren ile müzakere edilerek daha yakın tarihli bir tahliye ihtimali ortadan kaldırılabilir. Bu teklifin kabul görmemesi ve kiracının; kira sözleşmesinin imzalanması sırasında tarih kısımları boş bırakılmış bir tahliye taahhüdünü imzalamaya mecbur kalması halinde, kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünü yan yana koyarak fotoğrafını çekmesi olası bir yargılamada taahhüdün sözleşme ile aynı anda verildiği iddiasını güçlendirebilir. Zira çekilen fotoğrafların tarih ve saat bilgisi elektronik ortamda tespit edilebilmektedir. Yine tahliye taahhütnamesinde “halihazırda kiracısı bulunduğum” anlamına gelebilecek ifadelerin yer almaması da taahhütnamenin evin tesliminden önce imzalandığı iddiasını savunma aşamasında daha avantajlı olabilecektir. Adi yazılı taahhütnameye dayanılarak tahliye davası açılması ya da icra takibine girişilmesi halinde kiracı tarafından imzanın kendisine ait olmadığı yönünde itirazda bulunulabilir. Bu durumun tespiti bilirkişi incelemesi gerektireceğinden süreci uzatacağı gibi aleyhe sonuçlar da doğurabilir. Risk analizi için sürecin bir avukatla yürütülmesinde fayda vardır.
- Kiraya Veren Açısından: Tahliye taahhütnamesinin yukarıda sayılan geçerlilik şartlarına riayet edilerek ve mümkünse kira sözleşmesinin imzalanması ile evin tesliminden 1 ay sonra noter huzurunda düzenlenmesi olası imza itirazlarını bertaraf edecektir. Taahhütnamenin 1 ay sonra noter huzurunda imzalanmasının mümkün olmaması halinde ise tarihleri boş bırakılmış bir taahhütnamenin kiracıya imzalatılması ve tarihlerin sonradan doldurulması söz konusu olabilir. Yargıtay kararlarında genellikle tarihin sonradan yazılmasının geçerliliği etkilemeyeceği belirtilmişse de somut olayın özelliklerine göre aksi yönde kararlar da verilebilmektedir. Durumun detaylı olarak değerlendirilmesi ve olası risklerin minimize edilmesi için kiraya verme sürecinin bir avukatla yürütülmesi faydalı olacaktır.