Danıştay 4. Dairesi, 2023/6989 E. 2024/449 K. sayılı kararında, 200 adet müstakil binadan oluşan ve fakat resmi olarak “toplu yapı” sistemine geçmemiş olan bir sitede bulunan müstakil bir villanın kiracısı olan şirkete verilen “müzik aletleri satışı” konulu işyeri açma ve çalışma ruhsatının, tüm kat maliklerinin oybirliği sağlanmadıkça iptali gerekeceğini hükme bağlamıştır.
Dava konusu olayda, söz konusu işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptali davacı site yönetimi tarafından talep edilmiştir ve ruhsata bağlanan dubleks villa müstakil bir parsel üzerinde bulunmaktadır. Buradan hareketle ilk derece mahkemesi ve akabinde Bölge İdare Mahkemesi, sitenin “toplu yapı niteliğinde” olduğunu ve dolayısıyla “toplu yapı hükümlerine tabi olduğunu” belirterek somut olayda Kat Mülkiyeti Kanununun 24/2. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin muvafakatinin aranmayacağından hareketle davayı reddetmiştir.
Danıştay ise sitenin resmi olarak toplu yapı niteliğinde olmadığını ve ilk tescil tarihindeki yönetim planının hala yürürlükte olduğunun altını çizerek davanın kabulü (yani ruhsatın iptali) gerektiğinin altını çizmiştir. İlk derece mahkemesi ve Bölge İdare Mahkemesi “fiili durumu” (yani sitenin nitelik olarak toplu yapı görünümünde olması ve pekala toplu yapı sistemine geçmeye uygun olması) dikkate alarak hüküm kurmuş olsalar da Danıştay buna cevaz vermemiş, resmi olarak toplu yapı sistemine geçilmedikçe müstakil parselde bulunan dubleks villada işyeri açılabilmesi için tüm kat maliklerinin (yani diğer 199 villanın kat maliklerinin tamamının) muvafakatlerinin aranması gerektiğinin altını çizmiştir. Danıştay kararının can alıcı kısmı şöyledir:
“Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili aktarılan kurallar ile, kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerleri sayılmış, sonunda “gibi yerler” denilmek suretiyle bu sayılanlar sınırlandırılmamış, aksine bu ifade ile “benzeri işyerlerinin” bu gruba dahil edileceğine işaret edilmiştir. Tapuda mesken olan yerde dükkan açılabilmesi için kat malikleri kurulunun alacağı kararda oybirliği şartının aranmış olması ile insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır. Çeşitli faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla açılan büroların, yabancı insanların taşınmazın bulunduğu mahale girip çıkmasına sebep olacağı; gerek yaya trafiği, gerekse araç trafiğini yoğunlaştıracağı açık olduğundan, Kanun ve ilgili Yönetmelik kuralının amacı doğrultusunda, dava konusu “müzik aletleri satışı” faaliyet konulu iş yerinin de dükkan benzeri ticarethane olarak nitelendirilmesi gerektiği açıktır.
Bakılan olayda; dava konusu taşınmazın yer aldığı Mobilyacılar Sitesinin birden fazla parsel üzerine kurulu villa tarzı konutlardan oluştuğu, taşınmazın tamamı … Kooperatifi adına kayıtlı iken, … tarih ve … yevmiye ile kat mülkiyeti tesis edildiği, kat mülkiyetini tesis eden … Kooperatifi yetkililerinden 4 kişinin imzasıyla yapılan 11/04/1996 tarihli site yönetim planının tapuya tescil edildiği, fakat 11/11/2007 tarih ve 5711 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunla yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. ve devamındaki maddelerinde düzenlenen toplu yapı hükümleri doğrultusunda maliklerce bir karar alınarak sitede toplu yapı yönetimine geçilmediği ve yeni bir site yönetim planının kabul edilmediği görülmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesinde, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için yönetim planının düzenleneceği, yönetim planının toplu yapı kapsamındaki tüm kat maliklerini bağlayacağı yer almakta ise de; dava konusu uyuşmazlıkta, bu maddeler doğrultusunda yeni bir yönetim planının hazırlanmadığı, 11/04/1996 tarihli site yönetim planının geçerliliğini koruduğu, söz konusu site yönetim planının 2. maddesinde, dairelerin sadece mesken olarak kullanılabileceği düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır.
Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve tapuda mesken olarak kayıtlı olduğu, müzik aletleri satışı faaliyet konulu iş yerinin anılan Yönetmelik maddesinde sayılan işyerlerinden olduğu ve faaliyet gösterebilmesi için kat maliklerinden oybirliği ile karar alınması gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.”
Alıntılanan Danıştay kararı birçok uyuşmazlık için emsal teşkil eden nitelikte olması açısından önem arz etmektedir.